Disclaimer

* Die in 2003 und 2004 um 1,5% p.a. reduzierte Ausschüttung wurde aus dem Verkaufserlös in 2006 vollständig nachgeholt.
** in 2006 zeitanteilig bis zum Verkauf des Objektes

Mieter

Diversifiziertes Mieterportfolio, darunter Fidelity Investments, Bank of America, State Street Corp., Credit Suisse First Boston, Bear Stearns, CIBC Oppenheimer Advest Inc. sowie 19 weitere Mieter

Gesamtergebnis / Kommentar:

Die Investition von JAMESTOWN 22 in das Anfang 2001 erworbene Bürogebäude One Federal Street in Boston verlief unter denkbar schlechten Voraussetzungen. Die durch die Ereignisse des 11. September 2001 ausgelöste konjunkturelle Abkühlung in den USA hatte den Immobilienmarkt in Boston besonders hart getroffen. Fusionen und Personalkürzungen in der dort stark vertretenen Finanzdienstleistungsbranche hatten zu einem erheblichen Rückgang der Büroflächennachfrage und der Mietpreise geführt.

Die Anschlussvermietung der ab 2002 ausgelaufenen Mietflächen konnte daher nur teilweise und zu deutlich schlechteren Konditionen, als Anfang 2001 prospektiert, umgesetzt werden. Neben niedrigeren Mieten für diese Flächen waren in dem schwachen Marktumfeld auch die Leerstands- und Neuvermietungskosten für diese Flächen höher als prospektiert ausgefallen. ...

Daher wurde es notwendig, die Ausschüttung für die Jahre 2003 und 2004 auf ein Niveau von 6,5% statt der prognostizierten 8% zu reduzieren. Zur Abfederung dieser außerordentlichen Belastung hatte JAMESTOWN, ohne rechtliche Verpflichtung, Ende 2002 einen Zuschuss von rd. $ 6 Mio. an den Fonds geleistet.

In 2005 hatte schließlich auch der Hauptmieter Fidelity mitgeteilt, dass der im Februar 2007 auslaufende Mietvertrag über rd. 31.800 qm nicht verlängert wird. Trotz außerordentlich schwieriger Marktverhältnisse konnte JAMESTOWN die Neuvermietung über rd. 93% der frei gewordenen Fidelity-Flächen rasch umsetzen und mit der renommierten Anwaltskanzlei Bingham McCutchen einen 15-Jahres-Mietvertrag abschließen. Ein erhebliches Leerstandsrisiko ab 2007 konnte hierdurch unter schwierigen Marktbedingungen abgewendet werden.

Aufgrund der Skepsis hinsichtlich der mittelfristigen Entwicklung des Immobilienmarkts in Boston hatte JAMESTOWN am 23.03.2006 den Verkauf des Objektes vorgeschlagen. Diesem Vorschlag stimmten nach Kapitalanteilen 89% der Anleger zu, bei 1,2% Gegenstimmen. Nach einem öffentlichen Bietungsverfahren wurde das Objekt schließlich für $ 514 Mio. verkauft. ...

Unter Berücksichtigung von Hypothekenfinanzierung und Verkaufsnebenkosten konnten aus dem Nettoverkaufserlös für die Anleger 107,77% des ursprünglich eingesetzten Eigenkapitals ausgeschüttet und darüber hinaus die in 2003 und 2004 um jeweils 1,5% reduzierte Ausschüttung nachgeholt werden. Zusammen mit den jährlichen Ausschüttungen für die 4 Jahre und 8 Monate Investitionsdauer wurde damit ein Vorsteuerergebnis von insgesamt 8,59% p.a. (gegenüber 12,55% in der Prospektprognose) erzielt. Berücksichtigt sind Ausschüttungen und Verkaufserlös, der Abzug von Eigenkapital und Agio sowie die Anlagedauer. Nach Abzug der US-Verkaufsgewinnsteuern erwirtschaftete dieses Investment eine durchschnittliche Verzinsung von 7,11% p.a.